开发商贷款(买房售楼部为什么指定银行贷款)

1. 开发商贷款，买房售楼部为什么指定银行贷款？

问题回顾：买房售楼部为什么指定银行贷款？

我是{袁哥房产观}，在日常买房中，很多都是通过按揭的方式购买，在办理银行房贷时，一般售楼部都会要求购房者在指定的银行办理，对此一些购房者会提出疑问，为什么在指定的银行办理？是不是有套路啊？我从事房产行业多年，主要负责房产项目的营销工作，和银行对接办理房贷也是营销的一部分，之所以指定银行，主要原因如下：

01：指定银行本来就是开发企业的合作银行，包括开发贷款，同时也在合作银行存款（房屋销售款），之所以指定，就是加强双方的合作。

通常来说，开发企业是一个资金密集型企业，对于资金的需求非常大，而且还是融资性企业，因此离不开银行的支持，所以一般在当地都需要几家合作银行。合作的基础就是在遵守国家法律法规和银行的相关金融政策的前提下互惠互利。

银行可以给房产公司贷款，房产企业的销售款也可以存入合作银行，帮助银行完成存储任务，而银行房贷，对于一些银行同样有上级银行的下达的任务和盈利目标，房贷对于开发商来说，意味着回款，非常重要。因此在合作的指定银行办理，对于开发商和银行是互惠互利，是正常的业务合作，指定只是加深加强双方的合作，对于购房者毫无影响。

02：指定银行可以直接在售楼处，集中办理房屋按揭，也就是派专人审核，收集整理购房者按揭资料，并让购房者签署相关的按揭贷款协议等，这样做有以下优势：

（1）方便购房者一次性解决需要多次去银行办理相关手续，而且资料在置业顾问和银行专业人员指导下，合格规范，通过率高。

办理房贷的流程：做好前期准备、查征信、备案、抵押、放款、等5大程序。

前期准备：一般都包括：身份证，户口本，结婚证／单身证明，银行卡，收入证明，银行卡流水，首付款发票等资料，还有相关的复印件。

征信就是一个人的信用，信用好的人银行才会批准贷款。然后开发商会和银行约定面签时间，在面签之前，银行工作人员会审核客户的资质，首先就会查询个人征信报告，如果有不良记录超过银行的规定，银行直接会拒签。如果征信过关的话，还会审查客户的基本资料，包括工作、收入等，如果没有问题，就会直接签订各种表格资料等，不给过这只是初审，等银行工作员工回去后还要将这些资料上报给支行或分行，等上级行审批完成后才能算完全通过。

在前期初审面签时，由于指定银行派驻银行工作在售楼处现场办理，有专人指导，资料就能在短时间内准备齐全，同时大大提高初审的通过率，这样购房者不用多次往返银行，不仅节省了时间而且省力，尤其方便了一些上班族和外地购房者不用多次请假和多次往返。

贷款是一个很复杂的过程，审批需要一段时间，银行审批通过后，开发商会在房产管理局办理购房合同的备案，然后银行会拿上客户的相关资料在不动产权局办理抵押登记，大约等一周左右会出一份不动产权登记证明，这个就表明这个房子已经正式抵押给了银行，然后银行拿到抵押手续后就会发放贷款，贷款会直接受托支付汇入到开发商的账户。这样房贷的整个流程才算完成，购房者根据银行的月供按时还款即可。

由于时间较长，一般在1个月左右，有时时间更长，尤其是银行抵押环节，指定银行的优势在于，面签时让购房者签署委托书，委托开发商专人办理，这样办理抵押时，就由开发商的委托人直接办理抵押，购房者就不用亲自办理。

（2）为开发公司的回款提高速度，由于集中办理，现场办理。

每次项目开盘后，大多数购房者都是按揭方式购房，而且购房者大多只交了30%或者40%的购房首付款，其余的款项都需要房贷后，由银行放款到开发商账户。指定银行的优势就是可以派专人集中给开发商办理，大大节省了办理时间，开发商可以迅速回款。

（3）对于置业顾问不用于个个客户催着办理，另外回款方能够，发成交佣金。

对于置业顾问，指定银行的集中办理，可以让购房者在短时间内回款，置业顾问的销售佣金的结算，是以购房者无论全款还是贷款，购房款全款到公司为依据。这样回款越快，置业顾问的佣金提取越快。因此开盘后的一个月也是置业顾问最忙碌的时间，也是工作热情和积极性最高的时间。

指定银行，大大缩减了置业顾问办理按揭的时间，虽然增加了工作强度，但是为了早日结算佣金，积极性反而更高。

（4）对于疑难客户，银行人员可以直接回答，帮助其通过审核。

在办理按揭过程中，会遇到一些有问题的购房者，一般银行会直接拒贷，而开发商的指定银行会积极协助，指导其采用其他方法，达到贷款条件，比如银行流水不足，可以延长贷款时间，或者让其出具其他财产担保等。

在办理按揭贷款中，很多购房者都有不少的疑问，诸如贷款的年限或者贷款的方式，是采用等额本金还是等额本息，指定银行的工作人员会耐心解释，帮助指导其选择，这样根据购房者的实际情况，选择适合购房者的贷款方式和贷款年限。

03：收集整理完客户资料，银行方面还有大量的录入，整理客户资料的工作，为了尽快批复，开发商方面常常派一些置业顾问协助录入。

银行的房贷有其严格的程序和审批流程，一个客户的房贷资料需要全部录入电脑，录入的工作量很大，而往往银行的房贷方面的工作人员有限。如果仅仅依托银行的工作人员录入需要很长时间，如果指定银行，可以申请银行相关人员加班或者由开发企业派专人，协助银行人员录入购房者贷款信息，这样就加快了录入时间，也就是加快了房贷审批时间。

04：在银行房贷额度紧张的情况，指定银行可以把房贷额度优先放给合作开发商。

在市场低迷或者开发商资金紧张时，房贷放款的时间和速度，有时候甚至决定着开发商的资金链是否断裂，另外早一点放款，开发商回款也有利于资金成本。

因为开发商大部分资金都是银行贷款而来，只有房屋销售额是收入。

在过去的若干年，我有多次晚上带水果来到银行，看望加班的银行工作人员和我公司协助办理的销售人员。这样做也只有指定的银行，在符合相关国家规定的情况下，既加快审批时间，同时加快了回款时间，这也是开发商在办理房贷时选择合作指定银行最重要的原因

05：指定银行不仅在利率上和办理程序，在银行规定的范围内对于首次优惠，程序一样，但是一次性一站式，对于购房者有利无害。

选择指定银行办理还有一个最重要的原因，就是在国家和银行出台的优惠政策时，选择指定银行的优势，就是一定会把有利于购房者的优惠政策用足，比如以往首次购房优惠可以享有的85折等。

总结：从以上分析看出，指定银行只是开发商经常合作银行，服务更周到，可以一站式办理贷款，同时为购房者解疑释惑。

主要做的目的，就是集中办理，方便购房者，同时尽快办理完按揭，协助银行早日放款，有利于开发商回款，实现银行，开发商，购房者多赢，一举多得。

所以指定银行，购房者也无须多虑，购房者考虑的是如何选择适合自己的贷款方式和贷款年限，从自身的角度考虑，如何能够省钱，如何量力而行的偿还房贷月供。同时又能享有银行的优惠政策，至于房贷的银行，只要服务热情，办理程序简化，节约时间，在几方共赢，选择开发商指定银行办理房贷挺好。

最后给办理房贷的购房者几点建议：

（1）在选择房贷年限时，通常根据自己年龄，选择贷款的时间越长越好。

（2）在贷款方式上，等额本金和等额本息没有好坏之分，只有适合之分，等额本金支付的利息在同等贷款年限上，确实少于等额本息。但是适合收入较高的群体，前期偿还的金额较大，等额本息适合大多数贷款购房者。